Le modèle Build to Rent (BtR), traduit par « construire pour louer », est né de l'association de grands fonds et de programmes résidentiels neufs entièrement destinés à la location. Cependant, dans la Communauté Valencienne, il prend une nouvelle forme : la conversion intelligente de logements existants, souvent situés dans des zones touristiques, urbaines ou côtières, où la demande de locations de qualité est forte.
La pénurie de nouvelles constructions dans certains quartiers de grande valeur, combinée à un important portefeuille immobilier à fort potentiel de rénovation, a ouvert la voie à une nouvelle génération d'investisseurs : des particuliers visionnaires aux petites propriétés qui rénovent, meublent et louent avec professionnalisme.
Selon des données récentes du marché valencien :
• Les locations à moyen et long terme (3 à 11 mois) ont explosé dans des municipalités comme Dénia, Jávea et Altea.
• Le coût d'une rénovation complète est inférieur à celui de l'achat d'un logement neuf, mais permet une augmentation de la valeur locative de 30 % à 60 % dans les zones en difficulté.
• De nombreux biens hérités ou fermés depuis la pandémie sont transformés en produits locatifs rénovés et bien gérés.
Ce contexte génère un cercle vertueux : le marché immobilier se dynamise, se professionnalise et la rentabilité augmente à moyen terme.
Il ne s'agit pas seulement de construire de toutes pièces : dans de nombreuses zones de la Communauté valencienne, une rénovation immobilière réellement rentable consiste à identifier les actifs à potentiel, à les rénover selon des critères d'efficacité et à les adapter aux locataires les plus recherchés (familles locales, nomades numériques, professionnels en déplacement, etc.).
Avantages :
• Un investissement initial plus faible qu’un programme immobilier.
• Il permet d’accéder au marché des BtR sans avoir à investir des sommes importantes.
• Une fiscalité flexible, notamment en cas de constitution de société.
Aspects clés pour choisir le bien immobilier idéal :
• Un emplacement avec une demande avérée.
• Un type de bien adaptable (appartement spacieux, maison individuelle avec possibilité de division, etc.).
• Des rénovations axées sur l’efficacité énergétique (élément clé pour valoriser et justifier le prix).
• Une gestion professionnelle ou via des plateformes spécialisées.
Quels profils optent pour ce modèle dans la Communauté valencienne ?
Ce « BtR méditerranéen » attire des profils très divers :
• Des héritiers qui transforment une maison familiale vide en un actif productif.
• Des investisseurs locaux qui rénovent d’anciens appartements pour des locations à moyen terme.
• Des étrangers qui achètent des biens avec un potentiel locatif après rénovation.
• Des micro-promoteurs qui rénovent des bâtiments entiers pour accroître la rentabilité unité par unité.
Ce qui est intéressant, c'est qu'il n'est pas nécessaire d'être un fonds d'investissement pour se lancer. Il suffit de comprendre le cadre fiscal, de choisir le bon actif et de concevoir un système de gestion garantissant la sécurité du locataire et la rentabilité du propriétaire.
Bien qu'il n'existe pas de réglementation spécifique pour la construction locative, il existe des outils fiscaux permettant d'optimiser ce type de transaction :
• Sociétés holding : permettent de regrouper plusieurs actifs et de déduire les frais de rénovation, de gestion et d'amortissement.
• Primes municipales : certaines mairies proposent des incitations à la rénovation ou à l'efficacité énergétique.
Bien entendu, la gestion juridique doit être bien planifiée dès le départ : permis de construire, certifications énergétiques, contrats de location sécurisés, inscription en tant que propriétaire auprès du fisc… C'est là qu'un bon cabinet fiscal et immobilier fait la différence.
La construction locative (BtR) est non seulement là pour durer, mais s'adapte également au paysage, et la Communauté valencienne est l'un des laboratoires les plus actifs de cette transformation. L'intérêt croissant des agences gouvernementales pour le contrôle des locations touristiques a remis l'accent sur la location résidentielle et professionnelle.
En attendant, des opportunités restent ouvertes : des centaines de biens immobiliers à fort potentiel pourraient encore être transformés en logements locatifs prêts à la location, très demandés.
Il n'est pas nécessaire de construire un projet de toute pièce pour bénéficier du modèle de construction locative. Dans la Communauté valencienne, il existe une voie plus directe et plus rentable : trouver le bien idéal, le rénover avec prévoyance et le structurer juridiquement et fiscalement pour en faire un actif stable et sécurisé. Le neuf n'est pas toujours synonyme de meilleure qualité ; une transformation soignée peut rapporter encore plus.
