En décembre 2015, la Cour suprême (STS n° 705/2015) a reconnu la nullité de la clause que les entités financières imposaient aux consommateurs pour assumer le paiement intégral des frais de formalisation du prêt hypothécaire en raison de son caractère abusif. Récemment, plus précisément le 14 juin 2024, la Cour suprême (STS 857/2024) a créé une jurisprudence confirmant l'imprescriptibilité de l'action en annulation, tandis que l'action en restitution, consistant en la réclamation des dépenses indûment perçues, est de cinq ans (quinze ans avant la modification du 5 octobre 2015) puisque la nullité desdites clauses (« dies a quo ») a été déclarée, préalablement confirmée par la Cour de Justice de l'Union Européenne.
En assimilant le cas à un "enrichissement sans cause", alors que la banque aurait profité indûment de l'économie de coûts qu'elle aurait été légalement tenue d'assumer et qui, par la clause abusive, a déplacé le consommateur, les dépenses hypothécaires sont comprises comme dépenses directes. appliqués à la demande et à la souscription d'une hypothèque, c'est-à-dire les frais de notaire et d'enregistrement, les taxes et les frais de gestion.
Grâce à l'arrêt de la Cour suprême n° 44/2019, du 23 janvier 2019, il a été déterminé dans quelle mesure le paiement des dépenses susmentionnées devait être réparti :
Taxe sur les mutations immobilières, modalité des actes juridiques documentés (« tarif notarié ») : Le tribunal considère que les deux parties sont intéressées par l'octroi de l'acte public ou de l'acte notarié pour la constitution d'un prêt hypothécaire : le prêteur (banque) doit obtenir un titre exécutif et une garantie, et l'emprunteur (client) car un prêt avec ce type de garantie a un intérêt plus faible que d'habitude dans les prêts sans garantie réelle (par exemple : crédits à la consommation). Les deux parties étant intéressées, il semble raisonnable de répartir par moitié le paiement des dépenses générées par son octroi.
Droits d'enregistrement du Registre foncier : Le décret royal 1427/1989, du 17 novembre, qui approuve le Tarif des Conservateurs de la Propriété, établit dans la huitième règle de son annexe II, section 1, qu'il correspond « à celui en faveur duquel le droit est enregistré ou noté ». » donc cette dépense correspond entièrement au créancier hypothécaire (banque).
Frais de gestion/traitement des actes : Le Tribunal comprend que puisqu'il n'existe aucune norme légale ou réglementaire attribuant son paiement au prêteur ou à l'emprunteur et que les démarches sont effectuées au profit des deux parties, les frais générés par cette notion correspondent à la moitié aux partis.
Pour toutes ces raisons, si vous avez contracté un prêt avec garantie réelle (hypothèque) auprès d'une banque pour acquérir votre villa, vous pourrez saisir les Cours et Tribunaux du recours en annulation des clauses de dépenses et du recours en restitution des sommes versées. indûment avec l'accumulation d'intérêts correspondante.
Le service juridique fiscal d'Abahana Villas S.L.U est à votre disposition pour vous conseiller sur une éventuelle réclamation pour frais hypothécaires.
