Im Dezember 2015 erkannte der Oberste Gerichtshof (STS Nr. 705/2015) die Nichtigkeit der Klausel an, nach der Finanzinstitute den Verbrauchern die vollständige Zahlung der Kosten für die Formalisierung des Hypothekendarlehens auferlegten, da diese Klausel missbräuchlich sei. Kürzlich, konkret am 14. Juni 2024, hat der Oberste Gerichtshof (STS 857/2024) eine Rechtsprechung geschaffen, die die Unverjährbarkeit der Nichtigkeitsklage bestätigt, während die Rückerstattungsklage, bestehend aus der Klage auf die zu Unrecht eingezogenen Kosten, eine Laufzeit von fünf Jahren (fünfzehn) hat Jahre vor der Änderung vom 5. Oktober 2015) seit der Erklärung der Nichtigkeit dieser Klauseln („dies a quo“), die zuvor vom Gerichtshof der Europäischen Union bestätigt wurde.
Wenn man den Fall einer „ungerechtfertigten Bereicherung“ gleichsetzt, während die Bank durch die Einsparung von Kosten, die sie gesetzlich hätte übernehmen müssen und die sie durch die missbräuchliche Klausel verdrängt hätte, ungerechtfertigt profitiert hätte, werden Hypothekenkosten als direkte Gebühren verstanden die auf die Beantragung und den Abschluss einer Hypothek anfallen, d. h. Notar- und Registrierungsgebühren, Steuern und Verwaltungskosten.
Dank des Urteils des Obersten Gerichtshofs Nr. 44/2019 vom 23. Januar 2019 wurde festgelegt, in welchem Umfang die Zahlung der oben genannten Kosten verteilt werden soll:
Steuer auf Eigentumsübertragungen, Modalität der beurkundeten Rechtsakte („Notartarif“): Das Gericht geht davon aus, dass beide Parteien an der Erteilung der öffentlichen Urkunde bzw. notariellen Urkunde zur Beurkundung eines Hypothekendarlehens interessiert sind, die der Kreditgeber (Bank) zu erhalten hat ein Titelexemplar und eine Bürgschaft, und der Kreditnehmer (Kunde), da ein Darlehen mit dieser Art von Bürgschaft einen niedrigeren Zinssatz hat als üblich bei Darlehen ohne echte Bürgschaft (z. B. Verbraucherdarlehen). Da beide Parteien daran interessiert sind, wird es als sinnvoll erachtet, die Zahlung der durch die Gewährung entstehenden Kosten zur Hälfte aufzuteilen.
Registrierungsgebühren für das Grundbuchamt: Das Königliche Dekret 1427/1989 vom 17. November, mit dem der Tarif für Grundbuchbeamte genehmigt wird, legt in der achten Regel seines Anhangs II, Abschnitt 1 fest, dass er „demjenigen entspricht, zu dessen Gunsten das Recht eingetragen oder vermerkt ist“. „Dieser Aufwand geht also vollständig zu Lasten des Hypothekengläubigers (Bank).
Kosten für Verwaltung/Handlungsbearbeitung: Das Gericht geht davon aus, dass der durch dieses Konzept verursachte Aufwand der Hälfte entspricht, da es keine gesetzliche oder regulatorische Norm gibt, die die Zahlung dem Kreditgeber oder Kreditnehmer zuordnet, und da die Verfahren zum Nutzen beider Parteien durchgeführt werden zu den Parteien.
Aus all diesen Gründen können Sie, wenn Sie bei einer Bank ein Darlehen mit echter Garantie (Hypothek) für den Erwerb Ihrer Villa aufgenommen haben, vor den Gerichten eine Klage auf Nichtigerklärung der Kostenklauseln und eine Klage auf Rückerstattung der gezahlten Beträge einreichen zu Unrecht mit der entsprechenden Zinsabgrenzung.
Die Steuerrechtsabteilung von Abahana Villas S.L.U steht Ihnen zur Verfügung, um Sie bei einer möglichen Geltendmachung von Hypothekenkosten zu beraten.
