En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo (STS nº 705/2015) reconoció la nulidad de la cláusula que las entidades financieras imponían a los consumidores de asumir el pago total de los gastos de formalización del préstamo hipotecario por su carácter abusivo. Recientemente, concretamente el 14 de junio de 2024, el Tribunal Supremos (STS 857/2024) ha creado jurisprudencia confirmado la imprescriptibilidad de la acción de nulidad, mientras que la acción de restitución, consistente en la reclamación de dichos gastos indebidamente cobrados, es de cinco años (quince años antes de la modificación de 5 de octubre de 2015) desde que se declaró la nulidad de dichas cláusulas (“dies a quo”), previamente confirmada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Asimilando el caso al “enriquecimiento injusto”, en tanto que, el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor, se entienden por gastos de hipoteca, aquellos gastos directos aplicados a la solicitud y contratación de una hipoteca, es decir, los aranceles notariales y registrales, los impuestos y los gastos de gestoría.
Gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo nº 44/2019, de 23 de enero de 2019, se determinó en qué medida se debía repartir el pago de los mencionados gastos:
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, modalidad de Actos Jurídicos documentados (“arancel notarial”): El tribunal considera que ambas partes están interesadas en el otorgamiento de la escritura pública o documento notarial de constitución de préstamo hipotecario: el prestamista (banco) para obtener un título ejecutivo y una garantía, y el prestatario (cliente) porque un préstamo con este tipo de garantía tiene un interés inferior al habitual en los préstamos sin garantía real (p. ej: préstamos al consumo). Al estar ambas partes interesadas, se considera que lo razonable es distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento.
Honorarios inscripción Registro de la Propiedad: el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, establece en la Norma Octava de su Anexo II, apartado 1º que corresponde “a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho” por lo que le corresponde este gasto íntegramente al acreedor hipotecario (banco).
Gastos de gestoría/tramitación escritura: El Tribunal entiende que al no existir norma legal o reglamentaria que atribuya su pago al prestamista o al prestatario y al realizarse las gestiones en beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto corresponde por mitad a las partes.
Por todo ello, si constituyó un préstamo con garantía real (hipoteca) con un banco para adquirir su villa, podrá ejercitar ante los Juzgados y Tribunales la acción de nulidad de las cláusulas de gastos y la acción restitutoria de las cantidades pagadas de forma indebida con el correspondiente devengo de intereses.
El departamento jurídico fiscal de Abahana Villas S.L.U está a su disposición para asesorarle sobre la posible reclamación de los gastos hipotecarios.
